养老社区：高端市场决高下
当我们加速迈入深度老龄化社会，来势汹汹的银发经济纷纷被各大房企、央企、养老机构甚至保险公司看好，在养老产业发展还并不成熟的市场上使出浑身解数一决高下。他们所面对的不仅仅是中国60岁及以上老年人口将在2013年突破2亿、2034年突破4亿这样一组数字，更是独居老人增加、个人养老消费结构和观念的转变，以及我国养老产业发展速度缓慢、问题频现的事实。社区养老，到底是富有人群的专属服务还是普罗大众的“老有所养”？怎样的一个养老环境是老人们真正需要并符合时代发展的？
<strong>高端养老，高在价格？</strong>
目前国内的养老机构主要分为持有经营、出售+出租以及仅出售三种形式。记者分别走访了几家颇具名气的养老社区代表：北京太申祥和山庄、上海亲和源、北京双井恭和苑。三种类型的养老社区，地理位置不同，收费方式不同，运营模式也不同，但所针对的客群却都无一例外地指向了专家学者老教授、离退休老干部、归国华侨等，不是老人自身资金雄厚就是儿女有良好的经济基础为父母养老买单。
记者走入位于北京CBD商圈的双井恭和苑老年生活社区，这个市区中的黄金地理位置绝对算得上一个巨大优势。毕竟，这里生活足够方便，老人不用被“扔”到远郊的“孤岛”上，儿女探望也十分容易，整个生活氛围并不与其他小区有太大差异。事实上，这个乐成集团有限公司旗下的七星老年健康生活中心的旗舰项目，也曾在开业后经营一度不理想，以至于调整了收费标准，取消了最初40万—120万元的押金收取。签约老人慢慢由十几位增长至现在的几十位。
高的价格自然配备的是高质量的生活配套。走入恭和苑楼内的居住区，木质欧式的装饰环境十分温馨，灯光和音乐的配合恰到好处。记者探访了几个户型，大小皆有，例如双向门、木质把手、浴室空间距离等宜老细节的确贴心。从七八千到一万多的月费不但包含了居住，更涉及整条服务产品线，包括餐饮、简单养护和医疗等。“我们的高端定位就是体现在完备的硬件倚老元素、软件服务，以及对老人的人文关怀的理解。”乐城集团老年事业投资中心投资经理李霞告诉记者。
和恭和苑月费的收费标准不同，作为中国第一个会员制养老社区的上海亲和源采用的是售卖会员卡的运营模式。从2008年起步时50万一张的会员卡，到现在的98万，一路飞涨，不过亲和源股份有限公司副总裁华山表示，98万的价格已经维持一年半，不会再涨。购买会员卡即成为权益人，可以推荐两位老人成为会员。同时，会员卡可以转让、继承、退回。会员卡不断升值，这样的经营模式投资意味明显。而自己持有经营的北京太申祥和山庄敬老院则推行民办会员制养老，会员分为固定入住和灵活入住两类，会员级别包括太申养老会籍、太申尊师会籍、太申至尊尊老会籍。老人入住先交押金，根据会员级别不同，押金从70万—120万不等，每个月另付1000多元的吃住费用，退会之时押金如数退回。“我们希望让一定数量的人养得起老。而对认可押金模式的老人来说，在这里每个月的实际花费并不高，也就一千多元。”太申祥和山庄敬老院副院长张馨月表示。
<strong>养老终极PK服务和医疗</strong>
在针对高端客户群的市场，各家养老机构使出浑身解数，希望在群雄逐鹿的争夺战中占据有利之地。价格走高，已经将相当一部分老人拒之门外，那么到底什么是他们竞争的核心，同时又是老人切实最需要的？
倡导“老人的家”的上海亲和源，所有的服务均为外包，从物业管理、家政服务、临床护理，到设备维修、食堂运营、会所经营。“我们自己做也需要团队，也要成本，还不如找专业的、有品牌的、服务水平很高的企业外包”，华山表示，“秘书式服务就是我们的核心。一栋公寓，一共110个老人住在里面，我们配3个秘书，一个管健康，一个管快乐，一个管生活。老人有什么事，打电话找秘书。比如修电灯泡，老人告诉秘书，秘书安排流程：通知物业公司，然后物业公司派维修公司去修。修理好后的所有跟踪，例如对新灯泡质量的评估好坏都由秘书执行。”
北京双井恭和苑十分重视对入住老人精神生活的关怀。记者看到公共娱乐休闲区的影院、图书室、舞蹈室、棋牌室、屋顶花园等一应俱全，全天候开放。恭和苑还为酷爱书法、摄影的老人举办个人展览，从活动策划到现场布置、嘉宾邀请，都悉心安排，让老人感动不已。恰好记者到访时，他们正在紧锣密鼓地准备拍摄自己养老社区微电影的事宜，许多老人得知自己将过一把演员瘾，纷纷报名问询，好不热闹。“我们十分关注老人们的心理健康，希望可以通过定期举办的各种活动，为老人一直以来的梦想努力，让他们真正去享受老年生活。”恭和苑养老机构管理有限公司品牌经理徐馥卿表示。
对于老年人这一特殊人群，医疗条件是儿女和老人最为关心的问题，尤其是只有老年人入住的养老社区，老年人的健康是否能得到妥善关注、出现紧急问题是否能第一时间得到解决都成为了养老机构的工作重点。北京太申祥和山庄敬老院主打养生养老，有自己独立的医院为老人做定期的健康指导和医疗保健预防工作；有全国知名中医专家坐诊，为老年人定制营养配餐；更有与医院合作的绿色通道。上海亲和源针对身体状况不同的老人，提供不同的服务：健康老人以家庭为单位生活在社区中；为需要护理的老人设立家庭病床，实行医疗入户，安排家庭医生；失能老人则可以搬到医疗资源集中的护理院。“我们整个项目坚持持续长期照料的理念。”华山说。
在双井恭和苑内，记者看到无论是房间内，还是楼道内，墙面、电话、移动三大呼叫系统提供全天候的安全保障；每个楼层设有服务站，护理专员24小时值班，定时巡房；医务室配有全科医生、药剂师和专业护士。目前恭和苑是国内首家与北京急救中心合作的民营机构，记者看到120急救中心专设的急救站就在恭和苑一层楼外。北京市“医养结合”试点工作也率先在此展开。“我们希望和医院做双向转诊，下半年也将和市政府做进一步的合作规划。”李霞说。
<strong>养老产业链条亟待完善</strong>
统计数据表明，目前我国有失能老年人3600万、高龄老年人2200万、空巢老年人9900万、贫困和低收入老年人2300万。以上数据并未包括失智老人。而目前我国大部分城市还是在形成“9073”的社会养老服务格局：90%的老人享受居家养老服务、7%的老人享受社区日间照料服务、3%的老人享受机构养老服务。
“截至去年年底北京大约有8万张机构养老床位，空置了4万张。民政部去年给出的数据是全国养老床位数近400万张，空置率超过20%”，养老产业与养老地产研究所所长陈首春表示，“许多有经济实力的子女为老人寻找养老社区，都遇到了这样的尴尬局面：健康有活力的老人往往还是受传统养老观念影响希望在宅养老；失能老人躺在床上或轮椅上需要养护，这个是刚需；而介于健康和需要护理这两阶段之间的老人，他们的选择往往是最难的。而开发商或养老机构也面临：建设在远郊，老人不愿意去；在城里，经济利益等又使得自己不愿意做的处境。”
价格、地理位置、医疗资源、软硬件设施、针对老人精神需求的服务是目前高端养老社区所面临的重点问题。在陈首春看来，贵不意味着高端，“现在国内的许多养老社区倡导美国式的CCRC持续照料社区的理念，要知道，这在美国已经有100多年历史了，在他们的人文环境下，豁大的一个城市片区只有老年人住在那是可以被接受的，但是中国人传统的孝道文化和隔代亲的观念，使得单纯在远郊区县建立一个纯老年人居住的社区就不那么合适了。”
陈首春认为，全龄化社区应该是未来比较理想的养老模式：在传统开发商做的小区中，大部分为普通住宅，有20%左右是适老化的设计，“可以有少量的老年公寓，售卖或出租都可以。如果开发商有意愿，建立一万平米的养老机构去解决老年人逐渐老化，尤其是一旦失能后被照料的问题。应该是这几种产品的一个集合。不同的开发商对养老产业的认知程度、资源实力等都不同，不一定要全部产品都有介入，可以组合其中任何一两样产品，在这种情况下再谈高端，最终再拼服务。”华山也表示，他们将逐渐把养老服务机构、心理辅导机构、老年旅游机构、老年产品等针对老年人的产品服务加入项目的产业链，“这个市场巨大。”
从国家给予政策支持，到土地落实、规划设计开始，再到后期的运营管理服务，这是一条完整的产业链。而养老机构本身还不完善，人才储备培养难等问题也是横在其发展之路上绕不开的问题。记者获悉，目前北京市国土局已开始编制《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，其中养老设施用地已纳入本市年度国有建设用地供应计划，养老综合用地也将以土地招拍挂的方式转让，政策或向利好养老住宅的方向发展。(李霏霏）