高房价送给温哥华“旋转门”
过高的房价，有限的工作机会和变化诡谲的经济形势致使原本庞大的温哥华白领一族迅速减少。
搬离只为摆脱“地下生活”
詹姆斯和蒂娜是住在温哥华格雷岬区的一对夫妇，他们拥有一间两居室的地下套间。蒂娜今年34岁，是一名全职妈妈；詹姆斯35岁，教音乐并在一所小学弦乐团任指挥，靠做一名大提琴家教贴补家用。他们的双胞胎儿子在去年5月降临，然而作为一个5口之家，他们所面临的最大问题不是柴米油盐，而是生活空间。房子问题已经困扰这对夫妇多年，他们试图寻找一个大一点的房子，但似乎并不如意。“我们已经厌倦了住在地下室，在这里生活离不开除湿机和空气过滤器。”
詹姆斯和蒂娜两个人的共同收入大约是8万美金左右，温哥华的中等收入家庭为6.8万，然而他们依然为房地产的泡沫繁荣所苦恼。20出头的时候两个人就为了房子的首付省吃俭用，在温哥华曾与6个房产商讨价还价。尽管他们基本每次都出价很高，但仍找不到合适的房源。“我们从没想到当我们35岁的时候仍过着‘暗无天日’的生活。”他们热爱温哥华，希望住的离家人和亲戚朋友们近一些。“但是，我们可能要搬去维多利亚”，詹姆斯说，“在那样的地方我们至少可以生活在‘地上’。”
2002年1月，温哥华市中心的一套独立式住宅的平均房价是39万美元左右。然而到现在，这个价格已经翻了3倍，达到110万。对于那些没有能力或是坐等市场调整等原因而没有及时购买的人来说，房地产已经成为了“可怕”的代名词。今年7月，相关综合服务系统列举出了售价低于30万的24个两居室公寓房。这无疑是对中等收入家庭在购买房屋上做出的最大让步。
移民人群期待“安营扎寨”
从糟糕的房地产市场来看，詹姆斯和蒂娜就是被温哥华高房价毁掉的一代。温哥华日益成为全球各地人民向往的宜居城市，但这里大量的白领一族却对这座城市越来越失望。亚历克斯和艾琳对于他们的未来十分茫然。他们和被温哥华房产毁掉的20岁左右的年轻人一样，聪慧、现实，喜欢这座城市的晚餐、出游和高科技。这对夫妇租住的公寓，只有一个不比斯诺克台球桌大多少的客厅，但他们仍非常喜欢住在这里。亚历克斯28岁，是一个年轻的厨师；艾琳在北温哥华长大，今年26岁，直到最近她才成为一名经理。亚历克斯和艾琳选择了能将自己与温哥华或与其同等规模的城市牢牢拴在一起的职业，最重要的是他们喜欢这座城市的氛围。
然而他们对于能否在这里扎下根并不是很乐观。“我们两个人加起来也就7万左右美金的收入，像我们这样年龄的夫妇赚取这个数额听起来还不错”，艾琳说，“我们其实也并不那么缺钱。真正困扰我们的是在这个城市居住的问题，我们的财富和安全感并没有递增，而在别的城市这个收入也许可以生活得很好。”他们准备在5年之后买一所公寓房，但那也只是一个愿望而已。“可能会买在穆迪港或其他可以通勤的地方。即使买完房之后要吃3年的粗茶淡饭，我们也愿意，在温哥华即使我们这样的条件也买不起一套房。”
“旋转门”送走年轻人才
随着实际房价不断增长，温哥华经济由资源型转向旅游服务综合型，中等收入家庭经受了连续的打击。被温哥华高房价毁掉的一代不但要偿还学生贷款，还要在这样一个拥有少数大型公司和企业总部的城市不断偿还抵押贷款。此外，由于许多年长者推后退休时间，可供30多岁人的工作机会越来越少。艾琳欠卑诗大学和昆特兰大学4万多美元的债务还没有偿还，想成为加拿大永久居民真的很难。“比在多伦多还难”，她说，“这里有许多人从事着基层的工作而没有办法晋升，因为那些高层人士不愿意离开岗位，比如我们的总裁已经在位10年了，他还要再继续工作10年。”
这些被温哥华高房价毁掉的一代将在他们成长最迅速的时候离开这座城市。迈克尔·海尼是BTA建筑公司的负责人，BTA吸引很多年轻有为的建筑师在他们职场初期就来到温哥华，特别是一些来自世界各地最有潜力的年轻人。“但作为聘用单位，我们所面临的困境是一旦这些员工想在三四十岁的时候组建家庭，他们就会离开这座城市。当他们只有一个孩子，那么住在一个两居室的公寓还可以忍受，但当他们的孩子长大，或是第二个孩子出生，这样的房子就不够用了。这些人其实是公司最宝贵的人才，因为他们已经在公司工作十多年了。他们就是公司的顶梁柱。失去他们，我们的人才投资也就付之东流。从很多角度来说，我们最大的流失就是人才。”
希瑟·特瑞美，绿色建筑咨询公司的前CEO，现在是一名社区规划咨询师。她说：“你可以观察一下学校的入学情况，温哥华呈递减趋势，而萨里却是递增的。”特瑞美表示有能力定居温哥华的外来人群，要么拥有自己的财富，要么可以远距离工作，他们从其他地方来到这里，取代在温哥华工作的现有居民。这个城市就像一个旋转大门，吸引着那些20多岁的年轻人来，然后再在他们要成家的年龄将他们送回来的地方或是其他大城市。“这对于一个全球宜居的城市来说是把双刃剑。”
政府政策难解租客尴尬
城市规划者认为住房应该具有连续性，无家可归的人住在城市的一边，购买公寓或独立式住房的人住在另一边，租住用房在中间。对于温哥华来说，远不止这么简单，因为这个城市有整个加拿大最高比例的人均低收入者和相当数量的流浪者，总共2.6万人左右。再考虑到高房价，这些事实意味着创造可负担房屋能力比建立一个生态管理系统更加复杂。“可负担房屋能力是我们现在最大的一个挑战”，城市规划主任布伦特·陶德瑞不得不承认，“温哥华一直在努力改革试图解决这个问题。”
在温哥华市中心，每年有超过6600名用户需要租新房子，但是税法和其他因素使开发商很难从中赚取利润，这就意味着建造这样的房子并不容易。在过去的10年里，开发商每年平均创建1000处以租赁为目的的房子。这就是为什么在温哥华这座城市有越来越多的像地下室和街巷小屋这样条件相对差一点的出租房屋。
为了帮助承租人，温哥华制定了一系列政策，来防止这些用来出租的房屋在没有替代房的情况下被拆迁。此外，一些新社区的开发商在适当的地方留出20%的空间建造经济适用房。即使这些政策只起到了一些延缓作用，但它们仍是重要的。
未来10年，这座城市将建3.9万户住宅用房。“与‘可负担房屋能力’最密切相关的就是供给。”陶德瑞说。不断增长的供给听起来让人很安心，但是现阶段的规划还不能完全与计划人口增长率所匹配———几乎一半这样的新房屋都被投资商购买了，而他们再将其出租。从这座城市的角度来看，有投资商固然好，因为他们拥有35%的公寓套房，并提供1.7万户出租房。“这是好事”，陶德瑞说，“如果连这都不能保证，那我们所面临的房屋问题将更加严峻。”
当一座城市有越来越多中等收入的承租人，它的贫富分化也就越来越严重。随着新的中等收入家庭不得不租房生活，他们使现有产权人的钱包越来越鼓，而自己的却越来越瘪。而这就是恶性循环的开始。当价格上升，中等收入人群就占据了原本属于低收入人群的房屋。 “而这些低收入人群就搬到了学生用房”，希瑟·迪尔议员说，“学生又搬到了市中心东端的福利公寓。至于那些流浪者，他们只能被挤出整个制度底层。”被温哥华高房价毁掉的一代似乎无法从未来那低迷的10年看到希望的曙光。
多方案解决“可负担房屋能力”
温哥华不是第一个房屋问题严重的城市，也不是第一个意识到高房价既是社会问题又是经济问题的城市。20世纪90年代互联网高速发展，美国硅谷的摇篮———圣塔克拉拉郡的房价增长迅猛，以至于一些公司即使提供高层管理职位也无法吸引有才之士。在1998年，当时一些资产达100万美元、规模可比思科的大型计算机科技公司，与一些房屋活动家以及当地政府联合创建了非盈利性的圣塔克拉拉房屋信托。将公众和私人基金结合，圣塔克拉拉房屋信托在过去的10年举债经营超过18亿美元，为9000名收入不同的人创建了可负担房屋出租和附带房屋所有权的住房。尽管这并没有解决圣塔克拉拉的可负担房屋能力问题，但却提供了一个有前景的方案模型。
受硅谷、惠斯勒和多伦多这些城市解决房屋问题的方法模型启发，可负担房屋能力导航在温哥华兴起。陶德瑞赞同这样的方案，但不认为这可以彻底改变市场。他说：“没必要将其他地方的试验方法直接移植到温哥华，我们需要发现适合我们自己的路。”
参照惠斯勒、硅谷和麦克默里堡，可负担房屋所有权信托旨在为公寓所有权新方案筹集资金。从企业到公众的小型招募资金方案将会创造零利息的资金，使用该资金筹建的房屋，其最低售价只需市场价的一半。“我们不是慈善家”，CEO 戴夫·艾迪说，“但这是企业的社会责任。”