产业地产是地产转型最重要的方向之一，后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。

什么是产业地产？

产业地产的概念最早在我国提出来是由联东集团（产业地产商）在 2003 年首先提出的，它的概念是围绕产业价值链微笑曲线打造产业价值链的综合载体，将土地、产业、经济有机地结合在一起。

产业地产没有官方释义和公认的定义，但是业界共识认为产业地产是指：

以产业为依托

以地产为载体

实现土地的整体开发运营

产业及产业链整合开发运营

产城融合整体开发运营

工业产业、高科技产业、商贸产业、生产性服务业、文化创意产业、会展产业、旅游产业、教育产业、健康产业、体育产业以及其他产业带动的区域经济的综合开发运营模式。

产业地产的本质：产业主导并带动的区域开发运营

产业地产的开发运营需要具备提地开发能力、房地产开发能力、产业整合能力、产业运营能力。

产业地产经过了三个阶段的发展，走到今天已经成为“一二三产业融合+产居融合+产城融合”一体化发展的结构。

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产业地产发展阶段

文旅产业地产的发展历程

•我国文旅产业地产源于旅游地产，是旅游地产的升级发展。

•起源于20世纪90年代海南的分时度假酒店，近30年，经历了2000-2006年的初步发展、2007-2013年的高速发展、2014-2016年的转型回落，2016年后开始走向理性、健康发展之路。

•从跑马圈地、全民参与，到大众唱衰、转型调整，如今的文旅地产模式逐渐清晰、发展走向理性、功能更加综合、产业更加突出。

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文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式

绿维文旅董事长林峰博士认为

以文旅带动文旅康养体教等综合发展，有效结合地产业已经积累的企业资产规模、运作条件，带动消费产业升级，覆盖城镇化，城乡融合和乡村振兴，让他们成为更有价值的推手和重要主体，将成为中国社会经济发展的重要的领域。文旅产业产业地产对中国推动以第三产业消费引导的城镇化发展具有重大意义，是基于产业发展带动城镇化，实现全国全域土地覆盖下，生活质量升级、消费升级的重要抓手。

作为《文旅地产综合评价标准（讨论稿）》编制专家组组长，林峰博士正在积极推动《文旅地产综合评价标准》的编制工作。绿维文旅正由规划设计向运营集团转型，可为文旅康养与乡村振兴的项目运营，提供顾问、培训、招商、融资、营销、托管、承包及全程孵化服务，有效推动文旅产业地产的发展。

他指出，文旅产业地产属性为产业地产，以产业为依托，地产为载体；既注重文旅产业的发展，强调泛文旅生产和消费，又强调生活价值的营造。

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一、文旅产业地产与与传统的工业地产相比，其产业属性与产业结构不同

首先，文旅产业的融合特征，是文旅为主导，文旅康养体教商七大产业融合一体化。

第二，文旅产业的产出特征，是“消费性服务业+创意智造产业+生产性服务业”。消费产业的带动力是经济发展的核心，文旅产业恰是消费产业的主力军；批零结合的创意智造产业包括文创、乡创等，形成定制化；物流园区、商贸市场等是生产性服务业。三种产业产出模式，构成不同的产业形态。

其中，文创智造业是文创和智造结合形成的一个新概念和新方向，是一种新型的产业类型。文创智造业企业多是小规模生产、特色化生产的企业，包括文创产品、文创店铺、文创工坊、文创公司等，小批量、定制化、体验性、可与C端形成良好的互动性，这与大批量生产的生产型制造业有本质的区别。

文创智造业通过体验化、互动化和参与化形成文创活动、文创表演、艺术演艺化等，从而实现生产过程与消费过程的有效结合。在发展过程中形成了工坊模式、体验式模式、DIY模式等多种发展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶艺制造等多种新业态模式，同时，也形成了画家村、音乐小镇、艺术小镇等多种类型。

文创智造业可以在文旅小镇、文旅综合体、旅游目的地、文旅创意产业园、文旅康养村庄，通过文创化和智能化形成新型产业模式，带来消费模式升级、消费方式的变化，形成对未来的引领和带动。

第三，文旅产业的聚集特征，是“产业融合聚集（园区）+消费业态聚集（商区）+产居融合聚集（综合区）+产城融合聚集（新城区）”。

二、文旅产业地产意义重大

林峰博士强调，后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。文旅产业地产符合后工业时代的“高质量发展+高品质生活+产业结构升级+区域综合协调发展”的发展方向。

文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构，实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合，从而实现区域综合开发的效果。

文旅产业地产具有引领性和代表性，在未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。

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1、文旅地产去房地产化，进一步回归文旅产业本质

我国产业地产在发展中，受到发展方向、发展经验、规划建设等因素的影响，依旧存在许多问题。文旅地产需要破除部分“借产业地产之名，行房地产之实”的行为。

产业地产领域的龙头企业大多是从住宅房地产企业转型而来，在产业地产开发过程中，部分企业依旧沿用住宅房地产的开发思维，缺乏对产业发展的专业规划，导致其又回到传统地产的粗放开发模式，最终导致项目的失败。文旅产业地产是真正的去房地产化，回归产业的本质。

文旅产业地产不同于普通的住宅和商业地产，是文旅产业和生活功能相结合的综合项目。文旅产业的导入，更好的匹配了服务功能和娱乐休闲功能，可以更好的为居住赋能提质。而居住人口的聚集能更好的支撑文旅产业本身的发展，形成良好的循环效应。

2、文旅产业地产强调文旅产业的功能性和带动性

文化和旅游产业在区域经济发展中具有很强的推动作用。虽然，对于文旅的需求在当前阶段受到压制，但是拥抱大自然、求知求异的需求没有消失，甚至会在疫情结束后产生反弹。疫情后人们追求健康生活更加会希望融入大自然，享受生态宜居的良好环境，文旅地产将迎来新的发展。

文旅对于地产而言是赋能，也是整合，文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构，实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合，从而实现区域综合开发的效果。

文旅地产以文旅产业为依托，将充分调动文旅产业的融合特征，以文旅为主导，实现文旅康养体教商七大产业融合一体化。

3、文旅小镇和文旅综合体将是最重要的开发形式

文旅地产本身对于房地产企业资金、规模、品牌都有一定的要求。疫情的发生，让房地产行业的集中度不断地提升，对于品牌房企加速兼并收购，进一步做大做强有促进作用。这有利于疫情结束后，品牌房企对于文旅产业地产的投资和开发。文旅小镇和文旅综合体将成为文旅地产最重要的开发形式。

文旅综合体，为建设用地在40公顷-100公顷之间的产居融合项目，是基于一定的文旅资源与土地基础，以文旅休闲为导向进行土地综合开发，以互动发展的文旅吸引核、休闲聚集区、文旅地产社区为核心功能构架，以相关配套设施与延伸产业为支撑保障，形成的文旅休闲聚集区。

文旅小镇，为建设用地在100公顷以上的产居融合项目，是以开发当地具有价值的自然或人文景观为基础，以整体景区化为核心特质，以休闲核心为增长极，以旅游产业综合发展为目的的一种社会化的政府支持与市场化运作相结合的就地城镇化模式，与特色小镇要求一致。

4、文旅产业地产能够最大程度地提升土地价值

一方面，以旅游产业为引擎的泛旅游产业集群具有较强的消费带动能力，并能够有效推动服务产业聚集发展，带动土地升值，衍生出商业地产及休闲度假地产等高利润项目，成为区域发展中最重要的新型动力。

另一方面，文化产业中的文创领域具有比较大的消费促进作用，并且文创带动的不仅仅是消费产业，还有很多TO B端的生产性服务业，如影视、文创生产等。将文化和旅游产业与产业地产模式相结合，基于地产的优势发展主导产业，融入生活服务设施，促进生活品质升级，这是文旅产业地产的发展逻辑。最终，实现文旅产业的聚集，形成“产业融合聚集（园区）+消费业态聚集（商区）+产居融合聚集（综合区）+产城融合聚集（新城区）”。

5、文旅产业地产将引领新一轮新型城镇化发展趋势

追求低密度、高绿化率、高质量环境的居住空间与文旅地产的发展高度契合。疫情后，养老人群更加注重居住区域的医疗条件，更加注重独立的户外活动空间，注重居住地区的环境和服务管理；追求高质量生活的人群，也对旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊区、乡村购置房产，这既是文旅产业地产的发展机遇，也将引领新一轮新型城镇化发展。

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产业融合协同发展论坛

第十二届中国房地产科学发展论坛于2021年7月5-7日在武汉举行。产业融合协同发展论坛作为第十二届中国房地产科学发展论坛的主要内容深受行业关注，由中国房地产业协会城市开发专业委员会、商业文化旅游地产委员会、产业协作专业委员会联合承办，探讨各产业与房地产的融合发展，拓宽开发理念。协助政府和企业分析产业发展趋势，促进企业对接匹配项目，促进资源共享，更加高效的推动产业的落地。

绿维文旅董事长林峰博士应邀参加产业融合协同发展分论坛，做主持发言，并将与来自京东健康、散花书院、街景智能制造等企业嘉宾在圆桌论坛探讨文旅IP如何支持商业、旅游、文化项目案例。